Ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen – 3 Schritte zum Ziel

Im bis dato als von drei Mietparteien bewohntes Haus soll in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. – Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung soll aufgeteilt werden. – „Wie sollen wir da vorgehen?“ werden wir als RE/MAX Premium Trier-Wittlich-Bitburg Immobilienmakler/innen gefragt. „Was machen wir mit den Parkplätzen?“ werden wir in einem Atemzug gefragt.

Eine einfache Aufteilung wie bei vermieteten Wohnungen gibt es nicht!

Bei einer Aufteilung eines vorhandenen wie geplanten Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ist ein juristischer Prozess der Vorbereitung notwendig, welcher nicht vergleichbar ist mit dem Sachverhalt einer Mietflächenaufteilung. Für eine solche klar zu formulierende Aufteilung gilt das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) als Ausgangsbasis.

Drei Schritte bis zum Verkauf von aufgeteilten Wohnflächen

Schritt 1

Der Aufteilungsplan, welcher von einem Architekten im Maßstab 1:100 zu erstellen ist, präsentiert das aufzuteilende Gebäude (im Grundriss, Schnitt und Ansicht) wie auch die mit Nummern einheitlich versehenen Wohnungsflächen. Mit der gleichen Nummer sind die dazu gehörenden Teil- bzw. Sondereigentums-Flächen bzw. Räume (wie Garagen oder Stellplätze, Keller- bzw. Dachräume) und möglicherweise Grundstücks-(Teil-)Flächen zu markieren.

Ebenso sind im Aufteilungsplan die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile klar zu beschreiben. Paragraph 5 des WEG ist da eindeutig, so dass tragende Gebäudeteile, Dächer, Fenster und gemeinschaftlich genutzte Räume wie Fahrradkeller, Heizkeller oder Treppenhäuser – zumeist auch die Außenseite der Wohnungstüre und entsprechend der Balkone – zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Schritt 2

Sie beantragen mit dem Aufteilungsplan eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, so dass eine Eintragung der Eingentumsanteile in das Grundbuch möglich ist.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt bei Genehmigung, das die in einem Gebäude befindlichen Wohnungen (welche mit einzelnen Nummern auf dem Aufeilungsplan gekennzeichnet sind) bautechnisch voneinander vollkommen abgetrennt sind.
Ihr Ansprechpartner hierfür sind die untere Bauaufsichtsbehörde, die Stadtverwaltung oder die Verbandsgemeindeversammlung (z.B. in Konz), welche jeweils die Aufgaben der Bauaufsicht innehaben.

Das Bauaufsichtsamt Trier zum Beispiel bietet einen „Antrag Abgeschlossenheitsbescheinidung“ zum Download an.

Es kann sein, das die entsprechende Behörde Sie bittet, einzelne Punkte in Bezug auf die Aufteilung zu ergänzen oder zu konkretisieren. – Hier wird auch überprüft, ob die für die den Wohnungen zuzuordnenden Stellplätze vorhanden sind. – Es gelten die jeweils von Verwaltung zu Verwaltung variierenden Anforderungen. – Für Trier werden zum Beispiel 1.25 Stellplätze pro Wohnung angesetzt, welche entweder im Aufteilungsplan eingezeichnet sind oder über eine sog. „Stellplatzablösung“ entsprechend der Landesbauordnug abgegolten werden können.

Schritt 3

Mit den Aufteilungsplan und der genehmigten Abgeschlossenheitsbescheinigung steht der Gang zum Notar an. Dieser soll mittels einer Teilungserklärung die vom Eigentümer veranlasste Aufteilung des Grundstücks bzw. des Mehrfamilienhauses beurkunden. In der Teilungserklärung wird eindeutig auf den Aufteilungsplan, einer mögliche Baubeschreibung (zumeist bei Neubauten) und auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung Bezug genommen.

In der Teilungserklärung kann der Eigentümer Sondernutzungsrechte einräumen (wie Terrassenflächen, Gartenflächen, Pkw-Stellplätzen etc.), welche eindeutig den bezifferten Wohnungseigentumseinheiten zugesprochen sein müssen (d.h. auf dem Aufteilungsplan markiert sein.

In der Teilungserklärung werden ebenso der Gegenstand und der Inhalt des Sondereigentums, das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander und die Verwaltung festgehalten. Was dann im Detail die Instandhaltung bzw. Instandsetzung von Schäden, bauliche Veränderungen, den Wiederaufbau, die Lasten- und Kostenverteilung, den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, die Eigentümerversammlung, die Bestellung und Abberufung einer Verwaltung wie auch deren Aufgaben und Befugnisse betrifft. Also eine ganze Litanei an Paragraphen, welche über das Notariat für alle zukünftigen Eigentümer Gültigkeit haben.

Diese drei Schritte sind die beste Basis – allerdings nicht zwingend – für den Verkauf Ihres in Eigentumswohnungen aufgeteilten Hauses oder Neubaus. – Es gibt immer die Möglichkeit die Schritte wie auch den Verkauf zeitgleich zu realisieren. – Wir Immobilienmakler/innen von RE/MAX Premium Trier-Wittlich-Bitburg begleiten Sie gerne von Anfang an, so dass Problemen und Kosten frühzeitig aus dem Weg gegangen werden kann.

Ein Hinweis: sollten Sie für vermietete Wohnung eine Teilungserklärung initiieren, beachten Sie bitte, dass die Mieter ein Vorkaufsrecht zu den Bedingungen haben, welche wir Immobilienmakler/innen mit einem Käufer vereinbaren. – vgl. Sie dazu bitte das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) § 577.

Und eine Notiz am Ende: bei unseren Textfassungen können uns fehlerhafte Formulierungen unterlaufen. Wir freuen uns, wenn Sie uns darauf hinweisen, so dass wir hier korrigierend oder ergänzend noch mehr Klarheit schaffen können.

Text: Christoph Maisenbacher – 22. Januar 2022
Foto: Tama66 / Peter H – Pixabay.com