Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen

Die Überschrift unseres Textes unterstreicht im Grunde das, was wir als RE/MAX Immobilienmakler gegenüber unseren Verkäuferkunden klar in den Raum stellen: bei einem Hausverkauf soll nichts verschwiegen bzw. übertüncht werden. Der Paragraph 433.1 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist diesbezüglich klar und deutlich (vgl. Überschrift-Zitat) . Insbesonders – und damit reagieren wir auf eine aktuelle Meldung des LBS-Infodienstes Recht & Steuern – ist ein die Gebäudesubstanz angreifender Hausschwamm IMMER mitzuteilen (auch wenn er fachgerecht entfernt wurde!).

Pilze im Haus haben immer mit Feuchtigkeit zu tun

Schimmel mit all seinen Farbvarianten kann einfach lüftungstechnische Gründe haben. (Da entspannt sich die Situation bei unseren Erst-Besichtigungen). –. Wenn man meint, dass das Kippen des Badfensters nach dem Duschen ausreicht, den wird der langsam sich bildende Schimmel vom Gegenteil überzeugen. Um die Feuchtigkeit aus einem Badezimmer zu bringen – vor allem bei kleinflächigen – muss ein Durchzug mit geöffneter Badezimmertür erfolgen. Oder eine wunderbar großzügige und moderne Penthouse-Wohnung kann schon mal grüne Ecken bekommen, wenn das Thema Lüften ignoriert wird. Dennoch ist diese Art der Schimmel-Bildung schnell behoben und wird – sollten die Spielregeln der Schimmelvermeidung eingehalten werden – auch nicht wieder kommen. Diese Form des Schimmels bedarf keiner weiteren Erwähnung.

Wesentlicher ist der Schimmel, der an feuchten Kellerwänden entsteht. Wenn die Feuchtigkeit von außen in das Gebäudeinnere gelangt (meist deutlich nach Regenfällen) ist das Ganze nicht auf die leichte Schulter zu nehmen. Als Immobilienmakler ist mir der Sachverhalt der Sichtbarkeit dann am aller liebsten. Denn dann kann ich gegenüber dem Verkäufer wie vor allem Käufer notieren, dass Kosten für eine Trockenlegung und Abdichtung auf ihn zukommen werden.- Ein temporäres Übermalen von solchen Stellen kann tatsächlich als eine arglistige Täuschung bezeichnet werden. Denn der Schimmel kommt wieder. Und damit auch der Ärger.

Dass ein Hausschwamm-Befall auch nach dem fachmännischen Entfernen auf den Tisch des Käufers gelegt werden MUSS, hat das Oberlandesgericht Rostock entschieden. – Dazu übernehmen wir vollständig die Information des LBS Infodienstes:

„Trotz erfolgter Beseitigung muss er beim Verkauf erwähnt werden

Nicht nur ein akuter, sondern auch ein beseitigter Befall einer Immobilie mit echtem Hausschwamm stellt einen Sachmangel dar. Wer ihn beim Verkauf des Objekts nicht erwähnt, muss nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS mit Regressforderungen rechnen.

(Oberlandesgericht Rostock, Aktenzeichen 3 U 33/21)

Das Urteil im Detail

Der Fall: Ein Hausbesitzer war in den Verkaufs- und Vertragsverhandlungen mit keinem Wort darauf eingegangen, dass einige Jahre zuvor ein Hausschwamm entdeckt und anschließend fachmännisch beseitigt worden war. Er vertrat die Meinung, das sei auch gar nicht nötig gewesen, da dieser Mangel schließlich nicht mehr existiere. Das sah der Käufer anders. Eine solch schwerwiegende Schädigung der Gebäudesubstanz müsse selbst dann erwähnt werden, wenn es nichts mehr davon zu sehen gebe und die Ursache mit größter Wahrscheinlichkeit beseitigt worden sei.

Das Urteil: Ein Zivilsenat des Oberlandesgerichts kam ebenfalls zu dem Ergebnis, hier habe eine Informationspflicht von Seiten des Verkäufers bestanden. Nach Treu und Glauben und unter dem Gesichtspunkt redlicher Aufklärung habe der Vertragspartner erwarten dürfen, dies zu erfahren. Wer trotzdem schweige, der mache sich einer arglistigen Täuschung schuldig. Dem Käufer wurden 18.000 Euro Schadenersatz zugesprochen.“

+ Wir bitten Sie die Themen auf Aktualität und Rechtsstand bei Bedarf im konkreten Fall zu prüfen. +

Vortext: Christoph Maisenbacher
LBS Infodienst Recht und Steuern – 07. Oktober 2023
Haupttext / Quelle: LBS Infodienst Recht und Steuern – 07. Oktober 2023
Danke an die Bundesgeschäftsstelle LBS für die Erlaubnis die im LBS Infodienst Recht und Steuern zur Verfügung gestellten Texte auf der RE/MAX-Team-Immobilien-Seite veröffentlichen zu dürfen.
Foto: © Tomicek / LBS