Wohnungseigentümer haben mit dem 1. Dezember 2023 Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter

Wir erleben es immer wieder wenn wir als RE/MAX Premium Trier-Wittlich-Bitburg Immobilienmakler dem Thema Eigentumswohnung begegnen: nein, eine Verwaltung brauchen wir nicht. Unser Haus ist nicht so alt. Wir verstehen uns gut untereinander. – Da bekanntlich bei Geld die Freundschaft aufhört wird in solchen Fällen auch sehr schnell der Moment kommen, an dem die Frage zu klären ist: was ist Sondereigentum und wie bzw. wann werden Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (also an dem Eigentum aller Eigentümer eines Mehrfamilienhauses) veranlasst und vor allem bezahlt. – Ohne eine Eigentümergemeinschaft bzw. Wohnungseigentümergemeinschaft und dem für diese geltenden Wohnungseigentumsgesetz funktioniert auch ein aus nur zwei Parteien bestehende Gemeinschaft nur bedingt. Vor allem, nachdem mit dem 1. Dezember 2020 das reformierte Wohnungseigentümergesetz in Kraft trat (vgl. https://remax-premium.de/neue-gesetze-wohnungseigentuemer/ )

Mit dem 1. Dezember 2023 haben Sie Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter

Doch wird nicht alles so heiß gegessen, wie es gekocht wird. – Sollten Sie als Gemeinschaft von Wohnungseigentümern einen Verwalter in Ihren Reihen bestellt haben (sofern es nicht mehr als acht Wohneinheiten gibt!), dann kann dieser weiter „agieren“. – Und auch der noch-nicht bzw. nicht zertifizierte Verwalter hat – sollte hier kein Einspruch eingelegt wird – das von der Gemeinschaft ihm übertragene Recht seinen Auftrag fortzusethen. Wenngleich hier der einzelne Wohnungseigentümer Einspruch einlegen kann.

Wie auch immer Sie als Eigentümer und als Gemeinschaft entscheiden werden, dürfen wir Ihnen als Entscheidungshilfe den Pressetext vom Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland in vollständiger Form Ivorstellen:

„Eigentümer haben ab 1. Dezember Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter
Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. informiert

Zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (kurz: GdWE) einen Verwalter bestellen, der die ordnungsgemäße Verwaltung sowie weitere innerhalb des Verwaltervertrages festgelegte Aufgaben rund um die Immobilie und die Organisation der GdWE für die Eigentümer übernimmt. Bislang war für die Ausübung dieser Tätigkeit keine spezifische Berufsausbildung erforderlich; es genügte u.a. eine Gewerbeerlaubnis und hierfür der Nachweis über erfolgreich absolvierte Weiterbildungsmaßnahmen innerhalb eines bestimmten Zeitraums (20 Stunden in den letzten drei Jahren). Ab 1. Dezember 2023 sieht das im Jahr 2020 reformierte Wohnungseigentümergesetz (WEG) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums vor (vgl. § 19 Abs. 2 Nr. 6 i.V.m. § 48 Abs. 4 S. 1 WEG). Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. – kurz VDIV-RPS – informiert nachfolgend über die Auswirkungen dieser Änderung für Verwalter und Eigentümer: Was ist der Mehrwert einer Zertifizierung? Welche Unternehmen und Beschäftigte müssen sich zertifizieren lassen? Ist für Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters künftig verpflichtend?

Fakt ist: ab dem genannten Stichtag haben Eigentümer laut WEG rechtlichen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters für das gemeinschaftlich verwaltete Eigentum. Ziel dieser Regelung ist es, die fachlichen Fähigkeiten des zuständigen Verwalters – quasi als eine Art Sachkundenachweis für die berufliche Tätigkeit – zu belegen. Nach § 26 a Abs. 1 WEG darf sich somit als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch schriftliche und mündliche Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für diese Tätigkeit notwendigen Kenntnisse, rechtliche Grundlagen des Wohnungseigentums- und Mietrechtes, aber auch kaufmännisches und technisches Fachwissen, verfügt. Bei Einzelunternehmen hat der Inhaber oder die Inhaberin diesen Nachweis zu erbringen, bei Personengesellschaften (OHG, KG) oder einer GmbH bzw. AG gilt ein Unternehmen erst dann als zertifiziert, wenn die zuständigen Mitarbeitenden, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohneigentumsverwaltung betraut sind, die absolvierte Prüfung dokumentieren können. Diese Regelung betrifft allerdings nicht alle Beschäftigten einer Verwaltung. Ausgenommen sind beruflich qualifizierte Personen, die laut WEG eine „Befähigung zum Richteramt, einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, Immobilienkaufleute mit abgeschlossener Berufsausbildung oder geprüfte Immobilienfachwirte besitzen“. Sie sind von der Prüfungspflicht befreit, dürfen dank ihrer beruflichen Qualifikation ebenfalls als zertifizierte Verwalter bezeichnet werden und erfüllen somit die Voraussetzungen für die Bestellung eines zertifizierten Verwalters im Sinne ordnungsgemäßer Verwaltung.

Zu beachten gilt: Für alle Verwalter, die seitens der GdWE bereits bei Inkrafttreten des novellierten Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 als Verwalter bestellt waren, gilt bis 30. Mai 2024 eine Übergangsfrist, die besagt: auch wenn die Mitarbeitenden bislang keine Prüfung abgelegt haben, gelten sie für diese GdWE als zertifizierte Verwalter und können innerhalb dieses Zeitraums auch wiederbestellt werden. Erst ab 1. Juli 2024 müssen auch diese Verwalter die abgelegte Prüfung zum zertifizierten Verwalter nachweisen.

Markus Herrmann, geschäftsführender Vorstand des VDIV-RPS: „Die Herausforderung besteht für die GdWE darin, dass grundsätzlich keine Pflicht für die Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht, jedoch alle Eigentümer einen Anspruch darauf haben, dass die gefassten Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen – und dazu gehört dann nun mal auch, dass der bestellte Verwalter zertifiziert ist. Wird auf einer Eigentümerversammlung dennoch ein nicht zertifizierter Verwalter durch Mehrheitsbeschluss bestellt, hat jeder Eigentümer die Möglichkeit, den Beschluss innerhalb der Frist eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht anzufechten, was dann wohl zur Ungültigerklärung dieses Bestellbeschlusses führen würde und die GdWE dann zunächst verwalterlos wäre. Erfolgt eine solche gerichtliche Überprüfung jedoch nicht, bleibt der Bestellbeschluss gültig und der nicht zertifizierte Verwalter im Amt.“

Eine Ausnahmeregelung besteht für kleine Wohnungseigentümergemeinschaften. Hier übernehmen die Eigentümer die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums aufgrund des geringen Aufwandes teilweise auch in Eigenregie. Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ist laut WEG dann nicht erforderlich, wenn insgesamt weniger als neun Sondereigentumseinheiten vorliegen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).“

+ Wir bitten Sie die Themen auf Aktualität und Rechtsstand bei Bedarf im konkreten Fall zu prüfen. + Alle Begriffe sind genderneutral zu verstehen +

Vortext: Christoph Maisenbacher
Quelle: Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V / Jan Grunwald – 9. November 2023
Foto: Peggy_Marco – Pixabay. com